ハンブルクで賃貸住宅を探す際に知っていると役立つ情報です。

第一章 住居探しを始める前に

1. 日本人に好まれる居住地域

街の中心部にある外アルスター湖周辺のHarvestehude, Uhlenhorst, そしてRotherbaum、並びにEppendorf, Winterhudeなど。 高級住宅地とされるハンブルク西部、エルベ川沿いのOthmarschenからBlankenese間。 OthmarschenからRissenの沿線がインターナショナル スクールへの通学に便利。 日本人学校への通学の便が良いハンブルク北西部のHalstenbek, Halstenbek/Krupunder,  Schenefeld, Iserbrookなど。

2.住居の種類・呼称・特徴

a. Einfamilienhaus (アインファミリエンハウス):一戸建ての家。 通常、800m2前後の敷地に150m2前後の居住面積。1階は居間・ダイニング ルーム・キッチン・客用トイレ/シャワー、2階は寝室・子供部屋・浴室、 屋根裏は書斎や客間などに使える部屋、地下は家事室・ホビールーム・納戸・食料貯蔵室・暖房室になっています。住まいと庭の手入れ、管理が苦になら ない人、ペットの飼育、近隣への物音の心配をせずに生活したい人に向いて います。

b. Doppelhaus(ドペルハウス):一軒家を左右対称に割り、二戸構えになった 二戸一の家。間取りや特徴は一戸建てと似ています。但し、同じ敷地内に壁を隔てて隣人がいるのでそれなりの配慮が必要でしょう。

c. Reihenhaus(ライエンハウス):長屋式住居、テラスハウス。2階建ての 一戸建てが3戸以上繋がっているもの。 通常、居住面積は120m2前後、4~5部屋。間取りはa)b)に似ていますが全体にこじんまりとしていて、 キッチンもあまり広くありません。小さな庭、テラスがついています。

d. Wohnung(ヴォーヌング):フラット、アパート。 建物や庭の手入れ、共同利用スペースの維持管理は管理会社任せです。留守にし易い利点があります。他方、賃貸契約書を構成する“住居秩序規則”を遵守し、お互いに迷惑を掛けない心掛けが必要です。小さいお子様のいる家庭では一階(Erdgeschoァ)あるいは家族構成の似た家族が周りに住む物件が良い でしょう。通常、地下にフラット毎の物置、共同の洗濯室と洗濯物乾燥室、 及び自転車置き場があります。

3. 居住面積と利用面積の違い

a. 居住面積 : 地下のホビールーム、サウナ、フロアや住めるように 改造された屋根裏部屋、サンルームなどは、特定の前提条件を満たした場合 (天井の高さが2.3メートル以上、窓の面積が部屋の基礎面積の8分の1であることetc.)、その面積の50%が居住面積として計算されます。 バルコニー、テラスなどはその面積の50%、日の当たらないバルコニーなら20%、 大通りに面したバルコニーなら5%として計算するなど計算令に細かく定められています。

b. 利用面積 : 洗濯家事室、食料貯蔵室、暖房室、ガレージなどは利用面積です。

尚、ドイツでは居間を1部屋と見なします。従って、“2ルームフラット”と言うと寝室は1つです。また、ドイツ式の1階は日本式の2階に相当します。

4.住居の種類別家賃相場

a. 平均純家賃                         一戸建て DM 2.500,00 ~ 3.500,00             二戸一住宅 DM 2.200,00 ~ 2.800,00            テラスハウス DM 1.800,00 ~ 2.500,00          フラット: 1ルームタイプ DM  500,00 ~ 1.000,00          2ルームタイプ DM  800,00 ~ 1.600,00          3ルームタイプ DM 1.000,00 ~ 2.500,00

b. 家具付きフラットの総家賃相場(電気・電話代以外の共益費込 み):                            1ルームタイプ DM  800,00 ~ 1.500,00            2 ルームタイプDM 1.400,00 ~ 2.400,00            3ルームタイプ DM 1.500,00 ~ 2.500,00

5. 家具付き物件・家具なし物件

賃貸(滞在)期間が短い、入転居を簡単にしたいという場合は家具付き物件を借りる方が合理的で楽でしょう。 但し、1~2ルームタイプの物件は結構ありますが、3部屋以上、テラスハウス、二戸一、一戸建てになると家具付き物件は余り多くありません。よって、単身赴任の場合は家具付き物件、家族同伴の場合は家具なし物件になるケースが多いようです。家具付きの場合は、日用雑貨やシーツ/タオルなどまで完備され、トランク1つでその日から生活できるという物件が殆どです。 家具なし物件でも、キッチンはシステムキッチンでオーブンレンジ、冷凍冷蔵庫、食器洗い機などが常備された物件が増えつつあります。フラットであれば、地下室に共同洗濯・乾燥場があり、共同で使える洗濯乾燥機が常備されています。キッチンや浴室に洗濯機が置けるようになった物件もあります。基本的に照明器具やカーテン・カーテンレール等は一切付いていません。

第二章 物件の見学から入居申し込みまで

1. 見学の際の確認事項

騒音:大通りや高速道路からの騒音はないか窓を開けた状態でチェックする。 建物の管理状態:建物の周辺、内部の壁、廊下・階段の掃除の様子などを見て管理会社と入居者の質をチェックする。 日照:窓・バルコニー・テラスの方向をチェックする。 周辺環境:通勤、通学、買い物の便(徒歩で行けるところにスーパーがあるか)、最寄のバス停・駅への経路と時刻表、治安面をチェックする。 ガレージ:町の中心部の場合はガレージ/駐車場があるか、または路上駐車が し易い場所かをチェックする。 サテライトアンテナ:日本語テレビ放送を受信したい場合はアンテナ設置の 場所、方向(南西)をチェックする。

2. 入居申し込みと審査

通常は、職業、勤務先、家族構成などを口頭で告げるだけで済みますが、たまに家主や管理会社が入居申し込み書の提出を要請する場合があります。申込書には住所、氏名、年齢、職業、手取り年収、ペット・楽器演奏有無などを記入するようになっています。入居希望者が複数の場合は、家主の希望に添う 入居者が選ばれます。

第三章 賃貸借契約の締結

1. 契約書の作成

家主との間で大よその条件が合意に達した時点で契約書が作成されます。通常、ハンブルク市の標準住居賃貸借契約書のフォームが使用されますが、“その他の合意事項”として家主と借り手の間で個別の取り決めが行われます。とりわけ、契約期間と賃貸関係終了の際の内装修理や美観修復の義務に関する取り決めの内容はしっかり確認しておきましょう。

2. 契約期間と解約告知

契約期間には、無期限契約、期限付き契約、及び延長のオプション付き 一定期限付き契約の3種類があります。不定の期間継続する賃貸借契約の場合の解約告知期間は、住居の引渡しより5年未満の場合は3ヶ月、5年以上経過した場合は6ヶ月、8年以上は9ヶ月、10年以上は12ヶ月となっています。

3. 契約期間に関する注意事項

期限付き契約を希望する家主がいますが、その場合は、基本的に中途解約は 出来ません。よって、日本人出向員・駐在員の場合は予期せぬ帰国や転勤、 更に何らかの事情による滞在途中の転居もあり得ますので、契約は無期限契約にするのが無難でしょう。但し、期限付き契約が回避できない場合は、後継 入居者をたてれば臨時解約告知できる契約内容にするのが望まれます。一方、滞在期間が比較的短く、確定している場合は、延長オプション付き一定期限付き契約が良いでしょう。

4. 契約書の署名

賃貸借契約を締結した時点で入居前であっても契約のキャンセルはできません。よって、契約書の内容で不明な点は不動産会社に質問し、納得してから署名 するようにしてください。

第四章 入居の手順と入居前後の費用

1. 契約から入居までの手順

賃借申し出 → 一般条件と特約条項の合意 → 契約書の作成 →賃借人の契約書署名 → 賃貸人の契約書署名 → 保証金と前家賃の支払い → 住居と鍵の引渡し

2. 入居時の住居と鍵の引渡し

入居時には家主と不動産会社の立会いのもとで賃貸物件と鍵の引渡しが行われます。その際には、不動産会社に賃貸物件の室内状況の記録書をきちんと作ってもらい、退去時のトラブルを避けることが大切です。 家具付き物件の場合は、契約書に家具・備品の目録が添付され、住居引渡しの際に目録に沿って所在と状態の確認を行います。  

3. 保証金・前家賃・仲介手数料

a. 保証金 : 入居する際に、家賃の2ヶ月から3ヶ月分に相当する保証金を支払います。 退去時に自然消耗以外の故意や過失による破損・汚損の補修費用が発生した 場合は、それを差し引いた金額が返還されます。但し、借り手が契約書に基づいて必要な美観修復、補修を行っていた場合は、全額返還されます。

b. 前家賃 : 住居の引渡し日までに保証金及び入居を開始する月の家賃を支払わなければ なりません。入居開始が月の途中の場合は、日割り家賃となります。

c. 仲介手数料 : 不動産会社に支払う仲介手数料は家賃の2ケ月分以内と法律で決められています。

4.住宅保険 :

海外生活を安心して送るために必要不可欠なのが家財総合保険と個人賠償責任保険です。

家財総合保険は、火災、風災のリスクを初め、空き巣に入られた盗難の被害、且つ侵入者に室内を破損汚損された被害、給配水管の水漏れによる床や壁の 被害などをカバーする保険です。

個人賠償責任保険は、個人の不注意で他人の所有物や人体に損害を与えたときに必要です。“洗濯機のホースや安全弁の欠陥で階下の住居に水漏れの被害が生じた”というのは結構ある同保険対象の事例です。但し、賃貸住居内で ビルトインされていないものに起こった損害は保険の対象外になります。

第五章 契約の履行と住まいの手入れ

1.家賃の構成

月々支払う総家賃には、純家賃と共に共益費の適正先払い、ガレージ代などが含まれています。

a. 共益費(運転費と暖房費) 運転費の中には土地税、水道・下水道、生ごみ回収、煙突掃除、建物保険(財保険・賠償責任保険)、共用スペースの管理費などが入っています。暖房費は セントラルヒーテイング・給湯のエネルギー代及び設備維持費です。

一戸建て、二戸一、テラスハウスに住んでいる場合、通常、水道・電気・暖房用燃料は賃借人が当該供給会社と直接契約を締結し、それ以外の運転費は、 家主との合意で、月々の純家賃と共に適正先払いし、年に一回清算してもらうことができます。

フラットに住んでいる場合は、通常、月々の純家賃と共に運転費と暖房費を適正先払いします。年に一回賃貸借契約で取り決められた割り当て基準に応じた清算があります。月々の適正先払いとして一平方メートル当り5マルク程度を見込む必要があるでしょう。

b. ガレージ・駐車場代 月間、80マルクから150マルク程度です。

2.家賃の支払い

家賃は毎月先払いで、遅くとも毎月第3労働日までに賃貸借契約書にある家主の所定の銀行口座に払い込みます。

3.賃貸物件の維持と修理の義務

a. 美観修復 賃借人は、賃貸期間中、住居内の必要な美観修復を行わなければなりません。美観修復には、壁紙の張替え、壁や天井の塗装、床の手入れ、室内ドアや窓枠、そして住居の扉内側の塗装、及び住居内の暖房や配管装置の塗装などの項目が含まれています。通常、これら美観修復はキッチン・浴室は3年毎、居間・ 寝室・廊下・玄関の間・トイレは5年毎、それ以外の部屋は7年毎に必要とされています。

b. 修理の費用 賃借人は、電気、水道、ガスの設備、及び暖房や調理設備、並びに窓や扉の錠の修理費について、各々の修理費が150マルクまで、過去12ケ月間で賃借人が支払った修理費合計が300マルク、そして最高年間純家賃の8%を超えない 場合には、自己負担しなければなりません。

c. 換気 部屋の換気は十分にしなければなりません。寒冷時でも毎日一回換気をする ようにしましょう。特に新築の物件は大量の湿気を含んでいるので、暖房を 十分すると同時に頻繁に換気をしないとカビが発生してしまいます。

4.住居秩序規則

賃貸借契約の構成要素として住居秩序規則があります。騒音防止と一般配慮 事項、保安事項、そして清掃に関する項目などがあります。隣人と良い関係を保ちお互いに気持ち良く生活する為に、一通り目を通して遵守するようにしましよう。特に夜10時以降の入浴やシャワーは、ご近所の迷惑にならないようにしましょう。又、バルコニーや通りから見える前庭、階段などに見苦しいものを置いたりしないよう気をつけましょう。

第六章 解約と転居手続き

1. 解約と賃貸物件の返却

書面で解約告知をした後、住居を引渡す前に家主・借り手双方が住居の状況を確認し、必要な美観修復や補修に関する取り決めをするのが望まれます。住居と鍵の引渡しは、遅くとも契約終了日に続く労働日の正午までに行うことになっています。但し、必要作業を家主が行う場合は、賃貸借契約が終了する前に住居を空けなければなりません。

2. 転居手続き

郵便物の転送届け、電話、TV・ラジオ視聴、住宅保険の解約などの手続きは 前もって行います。電気・水道・ガスなどについては、住居引渡しの際の記録書にメーターの消費量を書き込み、それを基に供給会社に連絡し清算してもらいます。

第七章 賃貸住宅の探し方

不動産会社に依頼する、新聞の不動産広告で探す、希望物件を広告に載せる(Hamburger Abendblatt紙の水・土曜日)、日本人会の掲示板を見る等の方法があります。

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